Wien (OTS) – Der österreichische Immobilienmarkt zeigt nach zwei
schwierigen
Jahren erste Anzeichen einer Stabilisierung. Gleichzeitig verschärfen
sich die strukturellen Probleme: zu wenig Neubau, steigender Druck am
Mietmarkt und wachsende regulatorische Unsicherheit. Das ist das
zentrale Fazit der ÖVI Experten anlässlich der Jahres-
Pressekonferenz, bei der sie aktuelle Marktentwicklungen analysierten
und klare politische Handlungserfordernisse formulierten.
Zwtl.: Erholung mit angezogener Handbremse
Nach dem deutlichen Einbruch der Transaktionszahlen in den Jahren
2023 und 2024 stabilisierte sich der Markt 2025 langsam. Sinkende
Zinsen und kräftige Lohnsteigerungen haben den Erwerb von
Wohneigentum wieder leistbarer gemacht. Dennoch bleibt die Lage
angespannt.
„Wir beobachten eine vorsichtige Erholung mit weiterem
Aufwärtspotenzial. Wir sehen eine vorsichtige Erholung, aber keine
Rückkehr zur Normalität“, betont ÖVI Vizepräsident Andreas Wollein
als Immobiliensachverständiger. „Die Preise stagnieren in der Breite,
in sehr guten Lagen gibt es wieder leichte Zuwächse. Gleichzeitig
bleibt das Angebot knapp – vor allem dort, wo die Nachfrage am
größten ist.“
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen zeigt sich wieder erhöhte
Nachfrage, in den ersten drei Quartalen 2025 stieg die
Transaktionszahl um 18% gegenüber dem Vorjahr. Auch die Anzahl der
neuen Hypothekarkredite hat sich gegenüber 2023/2024 fast verdoppelt.
Aktuell befinden wir uns bei rund Ꞓ 1,5 Mrd., es gibt aber noch Luft
nach oben, denn Anfang 2022 waren wir bei rund Ꞓ 2,5 Mrd.
Die Hypothekarzinsen sind in den leistbaren Bereich gerückt und
stark nachgefragt. Sie bewegen sich derzeit zwischen 3,5% und 4%
wobei Fixzinsdarlehen wieder etwas höhere Zinssätze aufweisen.
[AW1] Besonders Wien zeigt sich vergleichsweise robust. Während
Toplagen wie die Innere Stadt, Döbling oder Währing moderate
Preissteigerungen verzeichnen, bleiben die Preise in Randlagen
stabil. Beispielhafte Kaufpreise für gebrauchte Wohnungen liegen im
Durchschnitt 2025 bei rund 11.500 Euro pro Quadratmeter in der
Inneren Stadt, etwa 5.500 Euro in Döbling und rund 3.700 Euro in
Favoriten.
Zwtl.: Neubau unter Druck – Bauträger tragen die Last
Deutlich schwieriger stellt sich die Situation im Neubau dar.
„Die Finanzierungssituation für Bauträger ist heute eine völlig
andere als noch vor wenigen Jahren“, erklärt Thomas Raith,
Bauträgersprecher des ÖVI . „Hohe Baukosten, sinkende
Eigenkapitalquoten und steigende Anforderungen der Banken – etwa bei
der Vorverwertung – führen zu massiver Verunsicherung. Viele Projekte
werden verschoben oder gar nicht mehr gestartet.“
Die Folge: Die Neubautätigkeit bleibt niedrig. Preisanpassungen
fanden vor allem über Margen statt – häufig zulasten der Bauträger.
„Die Preise stagnieren, aber nicht, weil alles gut läuft, sondern
weil Bauträger Wertanpassungen und höhere Finanzierungskosten selbst
getragen haben. In vielen Fällen bedeutet das Gewinnreduktionen oder
sogar Verluste“, so Raith.
Zwtl.: Regionale Immobilienmärkte
Am Beispiel Vorarlberg skizziert Vizepräsident Andreas Karg
vergleichbare Phänomene: Kaufpreise stabilisierten sich oder gaben
leicht nach, die Zahl der Transaktionen blieb verhalten, und die
Nachfrage verlagerte sich spürbar in Richtung Miete. Mittlerweile
zeichnet sich eine vorsichtige Belebung des Immobilienmarktes ab. Die
Zahl der Transaktionen zieht wieder an und signalisiert steigende
Marktaktivität, insbesondere im Gebrauchtimmobilienmarkt. Preislich
zeigt sich überwiegend eine Stabilisierung mit moderaten Anstiegen –
allerdings stark abhängig von Zinsniveau, Konjunktur und
Lagequalität. Der Neubauverkauf bleibt weiterhin sehr zurückhaltend,
eine Tendenz, die Max Madile, ÖVI- Landesstellenleiter in Kärnten nur
unterstreichen kann.
Zwtl.: Digitalisierung: Wirtschaftlicher Druck als Innovationsfilter
Die wirtschaftlichen fordernden Rahmenbedingungen für alle
Akteure brachten auch eine Fokussierung bei
Digitalisierungsprojekten: Digitale Lösungen müssen einen unmittelbar
messbaren Nutzen bringen – etwa durch Kostensenkung, schnellere
Vermarktung oder bessere Finanzierbarkeit. Tools ohne klaren Mehrwert
wurden hingegen zurückgefahren.
Zwtl.: Mietmarkt: Angebotskrise trifft Ballungsräume
Angespannt ist mittlerweile die Lage am Mietmarkt in
Ballungszentren. „Der Mietmarkt ist derzeit das größte Sorgenkind“,
warnt Georg Flödl, ÖVI Präsident. „Die Mieten steigen nicht, weil
Vermieter das wollen, sondern weil Angebot und Produktion fehlen.
2024 lagen die Mietsteigerungen bei Neuabschlüssen bereits zwischen
6,2 und 7,7 Prozent – und dieser Trend setzte sich 2025 fort.“
Dennoch ist der mediale und politische Spin zu hinterfragen. Viel
zu gerne wird der private Vermieter als Feindbild dargestellt. Dass
vor allem die Energiekosten, nicht aber die Mieten den größten Anteil
an der Wohnkostensteigerung ausmachen, wird leider nicht
kommuniziert. „Allein in Wien sind mehr als 200.000 Richtwert- und
Kategoriemieten seit 2023 de facto eingefroren – anders als die
Gebühren und Abgaben der Stadt Wien. Die kollektivvertraglichen
Lohnerhöhungen sind weit über dem Niveau der mietrechtlichen
Wertsicherung. Seit 2023 mussten Vermieter im mietengeschützten
Altbau einen realen Verlust in Höhe von 11% hinnehmen. Die Wohnkosten
mögen gestiegen sein, die Nettomieten aber nicht.
Aus Sicht der Immobilienwirtschaft verschärfen die aktuellen
politische Eingriffe die Situation zusätzlich. Gesetzliche
Initiativen wie etwa die sogenannte Mietpreisbremse für den freien
Mietzins sind kontraproduktiv. „Das MieWeG bekämpft nicht die
Ursachen der steigenden Mieten, sondern schwächt Investitionen und
verschärft langfristig den Wohnungsmangel.“
Die ersten Umsetzungen des Regierungsprogramms werden insgesamt
kritisch gesehen: das Begrenzen der Wertsicherung bei Richtwert- und
Kategoriemieten, die Erhöhung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals,
die Einführung einer Umwidmungssteuer sowie die faktische
Verlängerung der KIM-Verordnung durch interne FMA-Richtlinien bremsen
das Vertrauen der Investoren. „In Summe sehen wir keine einzige
Maßnahme, die das Angebot nachhaltig erhöht, im Gegenteil “, so
Flödl.
Zwtl.: Leistbares Wohnen als neues EU-Thema
Die europaweit feststellbaren Schwierigkeiten, ausreichend
günstigen Wohnraum in den großen Ballungszentren zu finden, hat die
EU auf den Plan gerufen – die rein rechtlich gesehen selbst dafür gar
nicht zuständig ist. Die EU-Kommission hat mittlerweile (16.12.2025)
einen „Affordable Housing Plan“ präsentiert. Eine Reihe von Aspekten
bringen für Österreich keine Neuerung, unter anderem die
Erleichterungen des EU-Wettbewerbsrechts für den Social Housing
Sektor, so ÖVI Geschäftsführer Anton Holzapfel. In etlichen EU-
Mitgliedsstaaten wurden solche Beihilfen nämlich kritisch gesehen und
nur für die einkommenschwächsten Haushalte gewährt, nicht aber für
den Mittelstand, auf den traditionell die österreichische
Wohnbauförderung und der gemeinnützige Wohnbausektor zugeschnitten
sind.
In anderen Bereichen deckt sich der europäische Maßnahmenplan
aber durchaus mit Forderungen der österreichischen
Immobilienwirtschaft. Das Housing Simplification Package (2027)
verspricht etwa die Vereinfachung von Genehmigungen und Verfahren
sowie die Förderung digitaler Genehmigungssysteme. National Building
Renovation Plans (2026) sollen zudem die Mitgliedstaaten bei
umfassenden Sanierungsstrategien unterstützen. Maßnahmen gegen
Kurzzeitvermietung, Unterstützung systemrelevanter Berufsgruppen und
junger
Menschen sind weitere Bausteine, auf die gesetzt wird. Ob eine
pan-europäische Investitionsplattform für leistbares Wohnen
öffentliche und private Investitionen wird bündeln können, bleibt
abzuwarten. „Bisherige Ideen des nationalen Gesetzgebers dazu (
Wohnbaubank, Wohnbaumilliarde) sind nicht wirklich wirksam geworden.
Zwtl.: Nachhaltigkeit weiter im Fokus -Reform des Wohnrechts ein
Gebot der Stunde
Klimarelevante Maßnahmen wie thermische Sanierungen oder
Heizungstausch sind politisch gewünscht, allein es fehlen die
geeigneten nationalen Umsetzungsregeln. Ohne eine Reform des
Wohnungseigentumsrechts werden die Klimaziele im Gebäudebestand nicht
zu erreichen sein. Eigentümergemeinschaften sind derzeit oft
handlungsunfähig. Das ist kein technisches, sondern ein rechtliches
Problem.
Zwtl.: Fazit: Stabilisierung ja – Entspannung nein
Der österreichische Immobilienmarkt steht 2025 an einem
Wendepunkt. Während sich der Eigentumsmarkt langsam stabilisiert,
droht der Mietmarkt weiter unter Druck zu geraten. Ohne entschlossene
politische Schritte zur Förderung von Neubau, Sanierung und
Investitionssicherheit könnte sich der Wohnungsmangel dauerhaft
verfestigen.
„Der Markt kann liefern – aber nur, wenn die Rahmenbedingungen
stimmen“, bringt es Georg abschließend auf den Punkt. „Regulierung
allein schafft keine Wohnungen. Was wir brauchen, ist
Planungssicherheit, Geschwindigkeit und Vertrauen.“
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